Analiza urbanistyczna dla inwestycji deweloperskiej - o co tutaj chodzi?

Analiza urbanistyczna, którą wykonuje się podczas prowadzenia inwestycji deweloperskiej, to nic innego jak proces polegający na rzetelnej ocenie oraz ustaleniu zasad, które będą dotyczyć zagospodarowania przestrzeni konkretnego obszaru. To dość złożony proces, podczas którego ustala się wszelkie parametry, które są niezbędne, aby ustalić warunki planowanej zabudowy. Na podstawie takiej analizy projektanci są w stanie precyzyjnie i poprawnie określić zarówno wielkość budynków, jak ich rozmieszczenie, kształt czy inne, kluczowe wskaźniki. Wyjaśniamy to zagadnienie nieco szerzej, by rozwiać wszelkie wątpliwości.

Analiza urbanistyczna - czym jest?

Aby inwestor otrzymał zgodę na rozpoczęcie budowy, musi on mieć podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy. To niezbędny krok, którego nie można pominąć. Właśnie w tym celu wykonywana jest szczegółowa i precyzyjna analiza urbanistyczna dla inwestycji deweloperskiej. Podczas niej bierze się pod uwagę wiele rozmaitych czynników - zagospodarowanie zabudowy będącej w okolicy planowanej inwestycji, a także jej cechy szczególne oraz parametry. Ważne są takie elementy jak: proporcje budynków, ich kształt, funkcje, wysokość, zagęszczenie.

Tutaj warto wspomnieć o zasadzie dobrego sąsiedztwa, która stanowi jeden z pięciu najważniejszych wyznaczników w kwestii planowania otoczenia. Nowe budynki muszą być zaprojektowane oraz rozmieszczone w taki sposób, by było to jak najlepiej dopasowane do istniejących już warunków, aby uzyskać spójny, harmonijny efekt.

Ponadto kluczowa jest także zgodność projektu inwestycji z aspektami zarówno estetycznymi, jak i przestrzennymi. Gdy taka analiza będzie wykonana i przekazana do oceny, odpowiednie organy będą w stanie wydać odpowiednią decyzją, na podstawie której pozwolą bądź też nie na rozpoczęcie budowy. Procedury tej nie można w żaden sposób pominąć.

Co ma na celu analiza urbanistyczna?

Analiza urbanistyczna wykonywana jest po to, aby rozstrzygnąć ostateczne ustalenia co do warunków zabudowy. To osobny dokument szczegółowo opisujący daną sytuację, by sąd administracyjny, był w stanie właściwie rozstrzygnąć sprawę. Analiza stanowi jeden z materiałów dowodowych i stanowi narzędzie, które potwierdza, że istnieją przesłanki dla podjęcia danej inwestycji deweloperskiej w tym przypadku. Niektóre z organów nie podejmują się przygotowania odrębnego dokumentu, jakim jest rozbudowana analiza urbanistyczna. Warto mieć na uwadze, że jest to jednak błąd.

Kto wykonuje analizę urbanistyczną?

To, kto zajmuje się wykonaniem analizy urbanistycznej, jasno określa ustanowione prawo. Nie może być to bowiem przypadkowa osoba. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wydał 10 kwietnia 2018 roku orzecznictwo, w którym jasno wskazano, że dokument ten może być sporządzony wyłącznie przez urbanistę albo architekta. Powinna być to kompetentna osoba, która ma odpowiednie kwalifikacje do wykonywania prac zarówno planistycznych, jak i projektowych. Należy podkreślić również, że Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że analiza urbanistyczna nie może być zrobiona przez tę samą osobę, która zajmuje się projektem decyzji o warunkach zabudowy.