Cesja umowy deweloperskiej – zmiany w prawie w 2023 roku

Rok 2023 przyniósł sporo zmian w prawie – także tych dotyczących deweloperów oraz osób nabywających nieruchomości z rynku pierwotnego. Jedną z nowinek wprowadzonych w lipcu były regulacje ograniczające możliwość dokonywania cesji praw z umów zarówno deweloperskich, jak i rezerwacyjnych. Cesja pozwalała inwestorom zarabiać poprzez uzyskiwanie prowizji, jednak wdrażane zmiany znacząco wpływają na ten proces. Wyjaśniamy, na czym polegają zmiany w prawie w bieżącym roku i jak wyglądają one w praktyce.

Co jest celem zmian w zakresie cesji umowy deweloperskiej?

Regulacje prawne, które weszły w życie w lipcu 2023 roku, mają na celu skuteczne wyeliminowanie możliwości oraz ryzyka wiążącego się z handlem cesjami umów – rezerwacyjnych, deweloperskich i nie tylko. Przepisy dotyczą wszystkich dokumentów, które dotyczą kwestii przeniesienia na nabywcę praw do lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego. Choć ideą tych działań ma być ochrona osób fizycznych i tych, które w legalny i uczciwy sposób chcą zakupić nieruchomość, a jednocześnie ograniczyć niewłaściwe zachowania ze strony spekulantów, to niestety skutek może okazać się odwrotny. Zakaz handlu umowami doprowadza do ograniczenia liczby lokali mieszkalnych będących w ofercie danego dewelopera. W efekcie koszty nabycia są podniesione, co utrudnia wielu osobom inwestycję we własne „M”.

Umowy rezerwacyjne – jakie są ograniczenia?

Jak wspomnieliśmy, ograniczenia dotyczą nie tylko umów deweloperskich, ale również tych rezerwacyjnych. W ich zakresie nowe regulacje prawne wprowadziły całkowity zakaz cesji wierzytelności na osobę trzecią. Jeśli ktoś dopuści się do takiego przeniesienia, będzie ono po prostu nieważne. Jednocześnie są pewne odstępstwa od tego przepisu. Zakaz nie dotyczy cesji umowy na osobę będącą w 1. bądź 2. grupie podatkowej, przez którą rozumie się ustawę o podatku od spadków oraz darowizn. Mowa tutaj o osobach, które zaliczają się do: małżonków, rodzeństwa, teściów oraz wstępnych i zstępnych.

Jakie są ograniczenia w kwestii umów deweloperskich?

Jeśli chodzi o ograniczenia w tym zakresie, tutaj dopuszcza się przeniesienie wierzytelności wynikających z umowy właśnie na osobę trzecią – co nie jest możliwe w przypadku umów rezerwacyjnych – jednak tylko w konkretnych przypadkach, w których należy spełnić jasne okoliczności. Przede wszystkim umowa dotyczy wyłącznie jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową – nie więcej. Ponadto obowiązuje okres trzech lat poprzedzających przeniesienie wierzytelności, podczas których nie była dokonana żadna cesja wynikająca ze wspomnianych umów.

W tym przypadku także ograniczenie nie ma zastosowania wobec 1. oraz 2. grupy podatkowej, o której wspominaliśmy szczegółowo w przypadku umów rezerwacyjnych. Warto wiedzieć, że dokonanie cesji umowy deweloperskiej wbrew regulacjom prawnym, będzie skutkowało odpowiedzialnością karną nałożoną na osobę przenoszącą.